DTI 계산기

대출 한도를 알아보면 DSR과 함께 DTI라는 지표가 나옵니다. 재무설계사(CFP)로 상담하며 보면 둘을 같은 것으로 오해하는 분이 많은데, 계산에 넣는 항목이 다릅니다. 그 차이를 알면 내 한도가 왜 그렇게 나오는지 이해됩니다.

DTI = 소득 대비 '주담대 원리금 + 기타 이자'

DTI(총부채상환비율)는 연소득 대비, 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자를 합한 금액의 비율입니다. 핵심은 기타 대출을 '이자만' 반영한다는 점입니다.

DTI와 DSR의 결정적 차이

DSR은 모든 대출의 원리금(원금+이자)을 전부 계산에 넣지만, DTI는 기타 대출의 이자만 넣습니다. 그래서 같은 사람이라도 DSR이 DTI보다 보수적으로(낮게) 한도가 잡히는 경우가 많고, 최근 규제의 중심은 DSR입니다. 다만 DTI도 함께 심사에 쓰입니다.

한도와 계산

일반적으로 은행권 DTI 40%, 제2금융권 50%가 기준입니다. 연소득 6,000만원에 DTI 40%면 연간 (주담대 원리금 + 기타 이자)가 2,400만원을 넘지 못합니다. 기존 대출 이자가 있으면 그만큼 주담대 여력이 줄어듭니다.

DTI를 늘리려면

기존 대출을 정리해 기타 이자 부담을 줄이거나, 만기를 늘려 주담대 연 원리금을 낮추면 DTI 비율이 개선됩니다. 소득 증빙을 강화하는 것도 방법입니다. 규제 기준은 시점·지역에 따라 다르니 대출 전 금융기관에서 확인하세요.

DSR이 중심인데 DTI가 아직 남아 있는 이유

규제의 무게중심은 DSR로 옮겨갔지만 DTI가 사라진 건 아닙니다. 두 지표는 보는 각도가 다르기 때문입니다. DSR은 "이 사람이 지금 지고 있는 빚 전체를 감당할 수 있는가"를 보고, DTI는 "이 주택담보대출 자체가 소득에 비해 무리인가"를 봅니다. 기타 대출의 원금을 빼고 이자만 넣는 이유가 여기 있습니다 — 주담대의 적정성에 초점을 맞추려는 설계입니다.

그래서 실무에서는 두 지표를 모두 통과해야 대출이 나옵니다. DSR에서 걸리는 사람도 있고 DTI에서 걸리는 사람도 있습니다. 신용대출 잔액이 큰 사람은 DSR에서, 주담대 규모 자체가 소득 대비 큰 사람은 DTI에서 막히는 경향이 있습니다.

분모인 '소득'이 어떻게 잡히는가

비율 계산에서 분자만 신경 쓰는 분이 많은데, 분모인 소득 인정 방식도 결과를 크게 바꿉니다.

• 증빙소득 — 근로소득 원천징수영수증, 소득금액증명원 등. 가장 높게 인정됩니다.
• 인정소득 — 국민연금·건강보험료 납부액 등으로 추정합니다.
• 신고소득 — 카드 사용액, 매출 등으로 추정하며 인정 비율이 가장 낮습니다.

프리랜서나 부업 소득이 있다면 종합소득세 신고를 성실히 해두는 것이 그대로 한도가 됩니다. 신고하지 않은 소득은 은행에서 없는 소득입니다. 대출 계획이 있다면 최소 1~2년 치 신고 이력을 미리 쌓아두세요.

비율을 개선하는 순서

계산기에서 비율이 기준을 넘었다면 손대는 순서가 있습니다. 기타 대출 정리 → 만기 연장 → 소득 증빙 강화 순입니다. 기타 대출은 이자만 반영되므로 소액이라도 정리하면 분자가 바로 줄고, 만기를 늘리면 주담대 연 원리금이 내려갑니다. 소득 증빙은 시간이 걸리지만 효과가 가장 오래갑니다.

규제 기준은 지역·시점·금융권에 따라 다르고 행정지도로 수시 변경됩니다. 계산기는 사전 점검용이고 최종 판단은 금융기관 심사입니다.