LTV 계산기

내 집 마련을 준비하며 "이 집을 사려면 대출이 얼마나 나올까?" 가장 먼저 부딪히는 게 LTV입니다. 재무설계사(CFP)로 상담하며 자주 강조하는 건, LTV는 '비율'이지만 실제 한도는 '절대 금액' 상한과 소득(DSR·DTI)까지 함께 봐야 정해진다는 점입니다.

LTV = 담보가치 대비 대출 비율

LTV(주택담보인정비율)는 주택 담보가치에 정해진 비율을 곱해 최대 대출액을 정합니다. 담보가치는 KB시세·한국부동산원 시세·감정가 중 가장 낮은 값이 기준입니다. 예를 들어 5억 주택에 LTV 70%면 최대 3.5억입니다.

2026년 지역별 LTV

비규제지역은 최대 70%, 규제지역(투기과열·조정대상)은 40%가 적용됩니다. 생애최초 주택구입자는 규제지역에서도 70%까지 완화되고, 다주택자가 규제지역에서 추가 구입 시에는 0%(금지)입니다. 처분조건부 1주택자는 규제지역 50%·비규제 70%가 적용됩니다.

비율보다 무서운 '절대 한도'

수도권·규제지역은 LTV 비율과 별개로 주택가격 구간별 절대 한도가 있습니다. 시가 15억 이하 6억, 15억~25억 4억, 25억 초과 2억입니다. 실제 대출은 'LTV 기준 금액'과 '절대 한도' 중 낮은 값으로 정해져, 집값이 비쌀수록 필요한 자기자본이 빠르게 늘어납니다.

LTV를 통과해도 DSR·DTI가 남는다

LTV로 담보 한도를 확인했더라도 소득 기준인 DSR(40%)·DTI에서 다시 걸릴 수 있습니다. "계약은 했는데 대출이 예상보다 적게 나온다"가 가장 위험하니, LTV·DSR을 함께 확인하세요. 규제 수치는 시점에 따라 바뀌므로 대출 전 금융기관에서 최신 기준을 확인해야 합니다.

어디가 규제지역인지부터 확인

LTV는 지역에 따라 갈리므로 내 대상 주택이 규제지역인지가 출발점입니다. 2025년 10·15 대책으로 서울 25개 전 구와 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 이 지역에서는 LTV가 종전 70%에서 40%로 내려갔습니다.

토지거래허가구역이라는 점도 함께 봐야 합니다. 아파트를 사려면 허가가 필요하고 실거주 의무가 따라붙어, 전세를 끼고 사는 방식이 막힙니다. 대출 한도만 보고 계획을 세우면 자금 조달 구조 자체가 어긋납니다.

실제 한도가 정해지는 순서

세 개의 관문을 차례로 통과해야 최종 금액이 나옵니다.

• 1관문 — LTV 비율: 담보가치 × LTV. 담보가치는 KB시세·부동산원 시세·감정가 중 가장 낮은 값입니다.
• 2관문 — 절대 한도: 수도권·규제지역은 시가 15억 이하 6억, 15억 초과~25억 이하 4억, 25억 초과 2억입니다. 1관문 금액과 비교해 낮은 쪽이 담보 기준 한도가 됩니다.
• 3관문 — 소득(DSR·DTI): 여기서 다시 깎일 수 있습니다. 담보가 충분해도 소득이 안 받쳐주면 그 선에서 끊깁니다.

집값이 올라갈수록 절대 한도가 먼저 걸리기 때문에, 비싼 집일수록 필요한 자기자본이 가파르게 늘어납니다. 25억 주택이라면 담보가 충분해도 4억까지만 나오므로 나머지는 전부 자기 돈이어야 합니다.

계약 전에 반드시 확인할 두 가지

첫째, 경과 규정입니다. 규제는 시행일 기준으로 적용되며, 시행 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 냈거나 대출 신청이 접수된 건은 종전 규정을 적용받는 경우가 있습니다. 시점 며칠 차이로 한도가 억 단위로 갈립니다.

둘째, 사전 한도 조회입니다. "계약은 했는데 대출이 예상보다 적게 나온다"가 가장 위험한 상황입니다. 계약금을 넣기 전에 금융기관에서 실제 한도를 확인하세요. 규제 수치는 대책 발표에 따라 자주 바뀌므로, 계산기 결과는 참고치로만 쓰고 최신 기준은 반드시 금융기관에서 확인해야 합니다.